Особенности сделок с участием несовершеннолетних

Планируется продажа квартиры с несовершеннолетними детьми, которые в ней прописаны? Такие сделки всегда связаны с риском неправильного оформления документов или незнания, как это сделать. Поэтому продавцы и покупатели нуждаются в подробной информации о подобного рода операциях с недвижимостью.

Покупка квартиры с несовершеннолетним

В случае если сделка будет оспорена покупателем или продавцом, суд, как правило, становится на сторону несовершеннолетнего (ребенка до 18 лет). Так он защищает его законные права.

1.     Имея долю в праве общей долевой собственности на данной жилплощади, ребенок считается таким же участником сделки купли-продажи, как и взрослые. При этом неважно, есть ли у него прописка здесь или ее нет.

2.     Интересы ребенка до исполнения ему 14 лет представляют его законные представители (опекун или родители).

3.     В возрасте от 14 до 18 лет дети ставят свои подписи во всех документах сами. Но при этом они действуют с согласия законного представителя. В некоторых случаях необходимо получить нотариально заверенное согласие родителей (опекунов). 

4.     В процессе также участвуют органы государственной опеки (попечительства).

Одно из важнейших требований, предъявляемых ими, – наличие у ребенка жилплощади взамен той, что продается. Несовершеннолетний должен получить равноценную долю в другой квартире (доме). Правильное оформление всех документов на право собственности имеет решающее значение, когда осуществляется продажа квартиры с долями несовершеннолетних детей.

Другой вариант – на банковский счет ребенка перечисляется соответствующая сумма, которую он получает за свою долю продаваемой недвижимости. Органы опеки устанавливают минимальную долю и следят, чтобы все условия по перечислению были выполнены.

Другие риски при покупке квартиры с несовершеннолетними

В каком случае не нужно получать разрешение государственных органов опеки и попечительства? Если ребенок не владеет долей этой жилплощади, но прописан по этому адресу. Ситуация осложняется, когда такой несовершеннолетний является сиротой и имеет законных опекунов. Тогда даже при наличии прописки разрешение все же требуется. Без него сделка будет признана судом недействительной.

Эти правила регламентирует статья 292 Гражданского Кодекса РФ, п.4. Для подтверждения полномочий при оформлении сделки родителям или опекунам нужно предоставить документы, удостоверяющие их права действовать от имени и в интересах ребенка до 14 лет:

·        свои паспорта (родителей или опекунов);

·        свидетельство о рождении несовершеннолетнего;

·        свидетельство, подтверждающее факт усыновления;

·        для усыновителей – документ о том, что ребенок был передан на воспитание в приемную семью и так далее.

Стоит не предъявить хотя бы один документ, который требуется для такой сделки, и она не может состояться. Кроме того, органы опеки и попечительства могут затребовать дополнительные документы (права собственности на квартиру, документы на приватизацию, различного рода разрешения и так далее).

Следует учитывать, что несовершеннолетние обладают особым правовым статусом, связанным с их ограниченной юридической дееспособностью (частично либо полностью). Исключение – случаи, когда несовершеннолетний вступил в брак по достижению 18 лет. Тогда квалифицируется его полная дееспособность, ребенок переходит в правовой статус совершеннолетнего. Он имеет право самостоятельной подписи.

Существует много юридически сложных ситуаций, когда без поддержки опытных юристов не обойтись. Наше агентство недвижимости «Парнас» имеет богатый опыт, подкрепленный практикой. Мы поможем вам без лишних затрат времени и денег в любых ситуациях, связанных с недвижимостью. Звоните, наши эксперты проконсультируют по всем возникшим вопросам!